房地产融资方式

  从土地获取、项目开发阶段几种常见的融资方式，桂林恒企会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  1 土地获取阶段

  招拍挂获取土地。根据目前土地市场监管要求，招拍挂获取土地的竞买金均应为自有资金。通常理解，项目公司的自有资金来自于股东的资本金投入。相应融资途径有：联合外部股东共同投资；资金来源不受政府直接监管，除非资金提供方明确要求资金不得用于买地。

  2 项目开发阶段

  1)、土地使用权抵押贷款。单个开发项目在取得开发土地的使用权证后，可以土地使用权向金融机构申请抵押贷款；

  2)、开发贷（在建工程抵押贷款）。当项目取得建设工程施工许可证后，可以土地及地上工程一并向金融机构办理开发贷款。

  3)、项目预售款。开发项目取得预售许可证后，可以经过预售房款筹集资金。

  4)、单个项目分期开发。开发商可将开发规模较大的项目分期进行开发，可经过开发投资节奏的时间错配，利用前一期项目的预售房款来解决后一期项目的开发投入。当公司拥有不止一个开发项目时，也可依此形成周期性的滚动开发。

  5)、购房尾款ABS。项目预售过程中，经常出现收到客户购房款后，银行按揭贷款放款缓慢的情形。对此，公司可经过预测未来N个项目平均未到账按揭贷金额，并以此作为资产支持计划的原始权益资产，发行购房尾款ABS。

  6)、开发商供应链ABS。项目开发过程中，会形成大量应付各项目主体施工承包商的应付工程款。开发商经过第三方投资机构，购买各承包商对其下属各开发主体的一定金额应收款，再由投资机构作为发起人，以购买的应收工程款作为资产支持计划的原始权益资产，发行供应链ABS。投资机构获得发行资金后，支付给承包商。ABS到期还款日，开发商作为较终付款人，还款付息。实务中，由于该途径承包商获得资金较正常工程预付款更及时，因此常见ABS资金成本由开发商与工程承包商共同分担，间接降低了开发商的融资成本。

  7)、债券、中票

  公司可经过向交易所、银行间交易商协会申请发行债券、中期票据等募集资金。通常募得资金列报为金融负债。

  8)、联合开发

  开发商可与其他开发商股权合作，强强联合发挥各自优势实现共赢。联合开发中，各方按股权比例为项目提供资金支持。一方提供较多资金的，可就超比例提供资金单独约定资金利率。

  9)、设立基金

  资金需求方可经过引入投资机构合作成立专项投资基金的方式募集资金。

  融资安排是股还是债？

  按负债和权益标准进行划分，结合融资安排具体规定进行判断。

  更多围绕“未来不可避免的支付义务还是可避免的支付义务”来判断是否为债。

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